再建築不可物件とは？
土地や建物を探していると、「再建築不可」という言葉を耳にしたことはありませんか？
どうして再建築不可になるのか、価格は安いけれどどんなリスクがあるのか・・・。
疑問に感じる方も多いと思います。
今回は、そんな「再建築不可」についてご説明いたします。
「再建築不可」の定義
再建築不可物件とは、既存の建物を解体すると、新たに建物を建てることができなくなる物件を指します。
新たに建物を建てる際、建築基準法を満たしていなければ建築することができません。
建築基準法は1950年に定められましたが、何度も改正がなされているため、現行の建築基準法に対応できなくなった建物が「再建築不可」となります。
建築基準法の「接道義務」
建築基準法第43条１項には、「接道義務」と呼ばれる規制が定められています。
そこには、「建物の敷地は『建築基準法上の道路』に2ｍ以上接していなければならない。」というルールがあります。
ここで言う建築基準法上の道路とは、下記の道路を指します。（建築基準法第42条第１項、２項）
「道路」を規定する法律は、建築基準法の他にも、道路法、道路交通法などがあり、それぞれ定義する「道路」が異なるので注意が必要です。
「再建築不可」はどんなとき？
では、ここでもう一度接道義務について見てみましょう。
「建物の敷地は『建築基準法上の道路』に2ｍ以上接していなければならない。」としているので、下図の場合は建築可能です。
これは、災害時などに緊急車両が入れるスペースを確保する目的で定められています。
しかし下図の場合は接道義務を満たしていないため、再建築することができません。
「再建築不可」メリットと考えられるリスク
再建築不可物件の1番のメリットは、「同じ条件の不動産物件より価格設定が安価」な点です。
資産価値が下がっているため、好立地エリアでも低価格で借りることができるでしょう。
また、改装をしやすいのもメリットの１つです。
それでは、リスクはどのようなものがあるのでしょうか。
・災害があった場合、立て直しができない
・増改築など建築申請が必要な大規模リフォームができない
・再建築不可物件は周囲を建物で囲まれている可能性が高いため、日当たりや風通しが悪く、カビの原因になりやすい
・古い物件のため、老朽化の確認が必要（雨漏りやシロアリの被害がないか）
まとめ
今回、「再建築不可」についてご説明させていただきました。
建物と道路には、密接な関係があることがわかりましたね。
再建築不可物件は安価な分リスクも大きいので、賃借を検討して内見をする際は、物件の細かい部分をよく見るようにしましょう。
また、生じるリスクなどは物件によっても異なりますので、物件に詳しい不動産会社の人に聞いてみてください。
