定期借家契約の中途解約は可能？
定期借家契約の中途解約は可能なのか？
今回のコラムでは、定期借家契約の中途解約は可能か？についてご説明いたします。
定期借家契約ってなに？期間が決まっているけれど、簡単に解約できるの？などの
疑問にお答え出来たらなと思います。
定期借家契約とは
まず、定期借家契約についてご説明いたします。
定期借家契約とは、契約期間の定めのある借家契約です。
そのため、契約期間が終了した時点で確実に物件の明け渡しを行うことができます。
契約期間の設定は自由なため、転勤などで一時的に自宅を貸したい場合や近々売却したい場合に有効的です。
また、空き家や遊休資産の有効活用法として利用価値が高い契約とされています。
定期借家契約の特徴
次に、定期借家契約の特徴をみていきましょう。
①契約期間満了により、確実に賃貸借契約が終了する
先ほども申し上げたように、契約期間の終了で物件の明け渡しになります。
しかし、ここで注意点がございます。
契約期間が終了する6ヶ月～1年前に、
貸主から借主へ契約期間満了の通知をしなければなりません。
通知がない場合は、期間が満了していても貸主側から契約の終了を主張することができません。
※なぜ通知が必要なのか…
借主側が再契約のための交渉や代わりの建物を探すための期間を確保するため、
貸主側からの通知が義務になりました。
②双方の合意で再契約することが可能
定期借家契約には、更新がございません。
しかし、貸主と借主の双方が合意していれば再契約は可能です。
③原則、契約期間内の解約はできない
定期借家契約は、原則中途解約することができません。
しかし、居住用で床面積が200㎡未満のものは、
やむを得ない事情により、生活の本拠として使用することが困難となった場合、
契約中途で解約する申し入れをすることができます。
事業用建物の場合は、中途解約に関する特約を設ければ中途解約できます。
特約がなければ、中途解約することはできません。
④一般の賃貸物件よりも、敷金・礼金・賃料など低く設定されている場合が多い
契約期間の条件で自由が効かないため、周囲の相場より安く設定されていることが多いです。
⑤書面での契約に限る
契約書とは別に、あらかじめ書面を交付して説明が必要です。
これがないと、ただの普通借家契約となってしまいます。
公正証書にて契約する場合も多いです。
事業用物件の中途解約
定期借家契約の特徴でも取り上げましたが、
定期借家契約は原則中途解約をすることができません。
事業用物件の場合、中途解約に関する特約を設定すれば中途解約できるので、
契約書をよく確認しましょう。
また、普通借家における中途解約の場合と同様に、
借主が家賃の数か月分を賠償することによる中途解約をすることができるといった特約を設けることもできます。
いかがでしたでしょうか。
定期借家契約は上手く利用できれば、貸主側は賃貸期間をコントロールできますし、
借主側は事業計画を立てやすくなります。
契約する際は、いつもより入念に契約書を確認しましょう。
